一、对目前全国房地产市场形势的分析和对都市圈的判断
2016年CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，全国房地产新房市场交易量将创历史新高，可能会达到10万亿的成交额CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，相对2015年近8万亿的增长速度是惊人的CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，中央去库存的政策非常有效CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，不止常州、扬州CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，甚至东北、哈尔滨也都有不同的成效CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，去库存的总体目标已经完成CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，基于此背景和核心城市的地王及价格涨幅过快等因素CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，政策的一系列收紧是正确的CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。全国去库存完成已经解决两大问题CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，一是政府土地可以再持续出让CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，将大大降低政府的债务，二是开发商及地方政府融资平台的债务压力也大大缓解CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。
今年有几个重要的和经济总体形势相关的指标值得大家留意，首先是煤炭价格出人意料地实现了翻倍CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，意味着传统能源行业去产能化的任务也基本完成，不仅钢材的价格稳住了，用电量也上升了CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。这意味中国的这一轮经济探底已经结束CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，即将开始反弹CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，基本指标明确地验证了这些结论CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。
2016年的调控源于人民币超发之后CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，老百姓为了保值，在购买财产的过程中不断加杠杆CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，比如城镇居民的资产债务由原本的20%迅速提升到50%CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，整个市场迅速掉头CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，形成了资产荒CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。
在这个过程中CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，我们必须对大城市和大都市圈重新认识CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，看清趋势CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。原先的普遍观点是大城市要限制人口CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，大都市圈互相之间的同质化严重CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，目前我的观点是都市圈的发展规律是继续城市化，而且都市圈之间的竞争将由之前忽视人口CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，迅速转变为人才的竞争CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台、人口流入速度以及数量的竞争CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。
二CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台、关于市场消费者需求的再研究
资产价格提升后的一个重要市场变化就是消费在升级CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，主要体现在90后的消费行为上CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。他们和70CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台、80后完全不同CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，“活在当下”是90后的口号CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，消费升级的大趋势不可阻挡CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。消费升级CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台、人群的集聚和我们房地产之间的矛盾开始突出CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，两个主要矛盾点：
第一，大都市圈里分核心都市与外围CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，这是两个不同的市场，必须要区分CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。原先分城市我们是分一二线CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，现在是站在大都市圈和大市场的角度来分配人的居住空间CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。比如CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，原先惠州与深圳的关系远CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，常州与南京也一样CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，互不相干。现在从大都市圈的角度开始融合了CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，核心原因是轨道圈的改善CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，而且随着城际交通的完善CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，一个城市沿着轨道上班这种生活方式将逐渐成为必然CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。
第二，沿着轨道交通，通过时间改变空间CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，对中国城市化有着深远的影响CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。消费升级之后CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，时间将改变空间，核心城区的房地产交易跟这个区绝大多数工作人口是完全没有关系的CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，全球大都市基本都相似CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，看纽约、东京CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台、首尔等CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，发展规律都一样，中国大都市圈也将沿着这个规律发展。
整个房地产行业从业人员的关注点需要转变
第一CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，真正关注城市的发展规律CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。
都市圈的一手房市场还会有较长的发展和成熟期CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，十年左右将基本奠定中国梦CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，整个大都市圈会趋向于和谐——城市人口持续增加CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，社会阶层更加丰富，农村人口越来越少。十年后的中国CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，房地产总量将超过美国CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，财富价值也将在美国之上CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，城市的总量更会远远超过美国，将是绝对的世界第一CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，没有任何怀疑。即将发生这样巨大的变化CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，我们不仅要有深刻认识CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，而且对城市化带来的新市场要有深入研究，所以推荐大家读一读《城市的胜利》及另一本经典著作《美国大城市的生与死》CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。 这两本书会告诉我们CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，城市发展优劣的标准以及什么是城市中的价格体系。由于我们之前对城市的理解不够CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，所以对城市的发展有各种疑虑CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，对规律理解不清CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。世联人要不断读经典CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，把核心找到CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，改变看问题的角度CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，我们就会大不一样CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。
第二CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，高度关注因规模而带来的时空价值变化CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。
长三角有最好的轨道交通设施CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，原先价格相差极大，比如上海CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台、常州CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台、苏州CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台、无锡；再比如南京CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台、扬州CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。要推理和研究价格差什么时候是合理的，我们就需要研究类比大纽约CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台、大东京，而这其中真正价格差的体现是通过租金反映出来的CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。这样，我们就有必要清楚时间和价格的关系CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，结合地铁站点差异CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，结合公共配套和资源的差异CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，掌握时空价格的规律CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，发掘机会CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。
当市场发生重大变化时CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，我们只有改变原先的观念CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，重新对都市圈的基本特征和消费者需求进行深入研究CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，才能看清趋势，找准发展方向CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台。而城市化尚在路上CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台CSGO竞猜|反恐精英CSGO比赛竞猜平台，房地产市场仍大有可为。
